Trong vòng 10 năm tới, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có sự dịch chuyển, hình thành một số khu vực đóng vai trò quyết định đến sự phát triển của lĩnh vực đất đai, nhà ở.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo triển vọng thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2030 của TP.HCM. Theo đó, có ít nhất 3 khu vực thị trường địa ốc mới sẽ điều hướng nguồn cung nhà ở của TP.HCM trong thập niên tới.

Các khu vực này gồm thành phố Thủ Đức, 4 huyện chuyển đổi thành quận và 26.000 ha đất nông nghiệp chuyển đổi. Đây là những địa bàn rộng lớn, dân số đông, đô thị hóa nhanh, giao thông phát triển, hình thành nền tảng dòng chảy dẫn dắt thị trường bất động sản trong tương lai gần.

Giá đất Thủ Đức đã bắt đầu tăng

Dễ dàng nhận thấy nhất là thị trường địa ốc tại thành phố Thủ Đức sẽ trở nên nóng sốt khi đơn vị hành chính này chính thức được thành lập và được công nhận là đô thị loại 1. Hiện tại giá đất tại khu vực trung tâm Thủ Đức đã bắt đầu tăng.

Cuối tuần qua, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã thẩm tra Đề án thành lập thành phố Thủ Đức trên cơ sở sáp nhập 3 đơn vị hành chính cấp huyện gồm quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức. Thành phố Thủ Đức sau khi sáp nhập có diện tích hơn 211 km2, quy mô dân số hơn 1 triệu người, với 34 phường trực thuộc.

Theo đề án của Chính phủ, thành phố Thủ Đức sau khi được thành lập dự kiến sẽ hình thành tám trung tâm quan trọng của khu đô thị sáng tạo, tương tác cao. Cụ thể là Trung tâm tài chính gắn với khu đô thị mới Thủ Thiêm; Trung tâm thể thao và sức khỏe Rạch Chiếc; Trung tâm sản xuất ứng dụng công nghệ cao (khu công nghệ cao và các khu công nghiệp, khu chế xuất); Trung tâm giáo dục, đào tạo đại học và nghiên cứu khoa học công nghệ trình độ cao (ĐH Quốc gia TP.HCM, ĐH Fulbright, ĐH Nông Lâm và các đại học lân cận…); Trung tâm khởi nghiệp sáng tạo lớn nhất Việt Nam; Trung tâm công nghệ sinh thái – khu vực Tam Đa và Long Phước; Trung tâm giao thông kết nối vùng Đông Nam bộ và cảng container Cát Lái; khu đô thị cảng Trường Thọ – đô thị tương lai.

Thành phố Thủ Đức là khu vực năng động nhất ở cửa ngõ phía Đông của TP.HCM. Không chỉ nhờ vị trí thuận lợi, nơi đây còn được đầu tư hệ thống hạ tầng đồng bộ từ cảng biển nước sâu, sân bay, hệ thống đường cao tốc, đường vành đai, các khu công nghiệp lớn trong vùng… Khu vực này cũng đã và đang được đầu tư về hạ tầng, dịch vụ, TP.HCM cũng sẽ chuyển hướng về đây những lĩnh vực công nghệ cao, mang tính thân thiện môi trường, do đó tiềm năng phát triển sẽ rất lớn.

4 huyện lên 4 quận, thành 4 điểm nóng bất động sản

4 huyện Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh nằm trong đề án chuyển đổi thành quận trong thời gian tới, được dự báo sẽ sớm trở thành các điểm nóng mới của thị trường địa ốc.

Diện tích đất nông nghiệp của huyện Nhà Bè được quy hoạch chỉ chiếm 3%. Dự báo năm 2025 huyện này chỉ còn hơn 100 hộ làm nông nghiệp, tức 0,1% số hộ trên địa bàn. Huyện Củ Chi có 43.000 ha, trong đó đất nông nghiệp 14.000 ha (chiếm 32%) nhưng dự báo 5 năm nữa chỉ còn 4% số hộ làm nông nghiệp.

Diện tích đất nông nghiệp của huyện Hóc Môn chiếm 21% nhưng đến năm 2025 dự báo chỉ còn 1.200 người làm nông nghiệp. 5 năm sau đó nữa chỉ có 619 người làm nông. Huyện Bình Chánh có 7.900 ha đất nông nghiệp, dự báo đến năm 2025 chỉ còn 0,4% số hộ làm nông nghiệp. Bình Chánh vẫn còn tỷ lệ đất nông nghiệp cao nhưng người dân nơi đây không có nhu cầu làm nông nghiệp.

Với sự phát triển của hạ tầng giao thông, tốc độ đô thị hóa nhanh, địa bàn 4 huyện này trong vòng 10 năm tới không còn tạo cảm giác xa xôi hẻo lánh như trước. Tương tự như huyện Thủ Đức trước đây chia tách chuyển đổi thành quận, giá đất tăng vọt, và giờ đây từ quận tiếp tục chuẩn bị lên thành phố để lại dẫn dắt thị trường bất động sản.

26.000 ha đất nông nghiệp thành thổ cư

Chính phủ đã quyết định cho TP.HCM được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020.

Tuy nằm rải rác ở hầu hết các quận huyện còn quỹ đất nông nghiệp, nhưng cụm 26.000 ha đất nông nghiệp chuyển đổi được đánh giá cũng sẽ góp phần vào độ nóng của thị trường bất động sản thời gian tới. Trong số này, phần lớn là đất do hộ dân quản lý, sử dụng, chỉ có một phần là đất Nhà nước quản lý.

Thực tế, một phần diện tích trong số này vẫn đang canh tác nông nghiệp, một phần không thể trồng trọt do bị quá trình đô thị hóa làm ảnh hưởng đến thổ nhưỡng, tưới tiêu… Chẳng hạn, các thửa đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư; một số khu vực như ở Nhà Bè đất làm nông bị nhiễm phèn nặng, không thể trồng lúa hoặc chuyển đổi sang loại cây trồng khác.

Theo HoREA, thực tế đã chứng minh “1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp”. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sẽ mang lại lợi ích cho người dân lẫn thành phố và giúp thị trường bất động sản tối ưu được quỹ đất này. Tuy manh mún ở khắp các địa bàn, nhưng khi đất nông nghiệp trở thành thổ cư, 26.000 ha đất này sẽ nối nhau tạo ra cơn sốt mới.

Nguồn: Viet Build Forum