Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 164/NQ-CP tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị. Đây được xem là bước khai thông quan trọng cho hàng trăm dự án bất động sản bị “tê liệt” vì dịch Covid-19 thời gian qua.

Nghị quyết tạo điều kiện cho nhà đầu tư

Theo nghị quyết, trong thời gian qua, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng khu đô thị gặp khó khăn, vướng mắc về trình tự, thủ tục đầu tư của dự án giữa Luật Đầu tư năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị. Đồng thời, còn do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên thị trường xây dựng trầm lắng.

Do đó, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thể tiếp tục duy trì đầu tư kinh doanh và góp phần ổn định thị trường trong thời gian sớm nhất và theo nguyên tắc áp dụng pháp luật năm 2015, Chính phủ quyết định việc áp dụng thủ tục đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị kể từ ngày 1/7/2015 cho đến ngày Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020 có hiệu lực.

Theo đó, nghị quyết được Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc ký ngày 5/11, nêu rõ:

Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014, thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014, đồng thời được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, thì thực hiện theo quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và quyết định chấp thuận đầu tư của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Đối với các dự án chưa hoặc đang thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014, thì thực hiện việc quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014, và không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Doanh nghiệp chỉ còn làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Lâu nay, để xây dựng dự án đô thị, các doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc dưới hình thức văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hoặc dưới hình thức quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014) và thủ tục chấp thuận đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Hai thủ tục này gần giống nhau về mặt hồ sơ, nội dung thẩm định và cơ quan có thẩm quyền xem xét. Thực tế này gây chồng chéo, lãng phí và chậm trễ về thủ tục, làm ách tắc và suy giảm về nguồn cung. Đây là một trong những yếu tố chính khiến giá bất động sản đô thị leo thang thời gian qua.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – HoREA, tại TP.HCM hiện có tới 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, phải chuyển mục đích sử dụng đất, đang bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng.

Nếu tính cả các dự án chưa trình duyệt, số lượng dự án bị ngừng triển khai còn nhiều hơn. Điều này làm nguồn cung dự án và nguồn cung nhà ở bị sụt giảm rất lớn, dẫn đến giá nhà tăng, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Tinh thần áp dụng một thủ tục đầu tư thống nhất tại Nghị quyết 164/NQ-CP đã được thể hiện trong Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021).

Theo đó, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu đô thị sẽ chỉ phải làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo duy nhất Luật Đầu tư, sau đó mới triển khai các thủ tục khác theo quy định của luật chuyên ngành.

Luật Đầu tư cũng thống nhất thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Như vậy, cùng với nhiều văn bản như Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được ban hành từ đầu năm, Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Nghị quyết 164 và Luật Đầu tư 2020, một số điểm nghẽn pháp lý mấu chốt của thị trường bất động sản tồn tại qua nhiều năm đã bước đầu được khai thông.

Nguồn: Viet Build Forum

The post Thủ tướng ‘cứu’ thị trường bất động sản hậu dịch Covid-19 appeared first on Sống Xanh Sống Khỏe.

Đầu tư vào bất động sản thương mại, liệu lợi nhuận có xứng đáng với những rủi ro tiềm ẩn?

Bạn không nên đặt câu hỏi loại bất động sản nào đầu tư tốt nhất, mà phải hỏi đâu là loại bất động sản phù hợp với bạn nhất.

Không có loại hình đầu tư bất động sản tốt nhất. Bạn phải so sánh ưu và nhược điểm của từng loại và quyết định điều gì phù hợp với mình.

Tất cả phụ thuộc vào các yếu tố số tiền và thời gian bạn có thể bỏ ra, bạn biết gì về bất động sản đó, mức độ rủi ro bạn sẵn sàng chấp nhận và mục tiêu của bạn là gì. Khi bạn biết tất cả những điều đó, bạn có thể đưa ra quyết định loại bất động sản phù hợp với mình.

Dưới đây là một số ưu và nhược điểm của bất động sản thương mại. Một lợi thế đáng lưu ý là bất động sản thương mại có lợi nhuận cao nhất so với bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào. Giá thuê trên mỗi mét vuông cao hơn nhiều so với bất động sản nhà ở.

Ngoài ra, nhiều hợp đồng thuê cho phép chủ sở hữu nhận tiền thuê theo tỷ lệ phần trăm thu nhập của người thuê, và người thuê phải trả phần lớn chi phí bảo trì.

Các hợp đồng thuê trong các tòa nhà có nhiều người thuê thường bao gồm “hệ số công suất”. Ngoài việc trả tiền để thuê không gian mà doanh nghiệp sử dụng, một khoản phụ phí được tính cho các khu vực chung.

Hợp đồng thuê thương mại dài hơn hợp đồng thuê nhà ở. Không có gì lạ khi các hợp đồng thuê thương mại kéo dài từ 10 năm trở lên với giá thuê tăng hàng năm. Đối tượng thuê bất động sản thương mại thường là doanh nghiệp.

Người thuê bất động sản thương mại thường gửi tiền thuê trực tiếp vào tài khoản ngân hàng của chủ sở hữu. Đối với một chủ sở hữu bất động sản, không có gì tuyệt vời bằng việc tiền thuê nhà sẽ được chuyển vào tài khoản vào ngày đầu tiên hàng tháng.

Một điểm cộng khác là những người thuê nhà thương mại sẽ không làm phiền chủ sở hữu bất động sản vào lúc nửa đêm khi có việc cần.

Bất động sản thương mại đắt hơn bất động sản nhà ở, do đó, khoản trả trước sẽ cao hơn đáng kể. Người cho vay yêu cầu trả trước 20-30% hoặc thậm chí nhiều hơn và lãi suất cao hơn so với các khoản cho vay nhà ở.

Tuy nhiên, khấu trừ thuế đối với bất động sản thương mại không tốt bằng bất động sản nhà ở.

Mọi người đều cần có một nơi để ở, nhưng ít người muốn thuê mặt bằng thương mại. Vì các hợp đồng thuê thương mại dài hạn, hầu hết người thuê đều bị bó buộc trong không gian đó. Vì thế, nhóm khách thuê tiềm năng không lớn.

Dẫu vậy, bất động sản thương mại là một khoản đầu tư tốt … cho đến khi bạn gặp vấn đề không may. Lợi nhuận lớn cho đến khi người thuê dừng hợp đồng. Mặc dù hợp đồng thuê là dài hạn, nhưng khi người thuê chuyển đi, bạn có thể phải đợi một năm hoặc hơn để tìm được người thuê mới. Trong thời gian bỏ trống ấy bạn vẫn phải chi trả tiền mọi khoản tiền: lãi vay, thuế và bảo trì.

Hiện nay, nhiều người e ngại đầu tư vào bất động sản thương mại. Nhiều nhà phân tích cho rằng tình trạng thừa cung khiến nhiều bất động sản thương mại bị bỏ trống trong nhiều năm, đặc biệt là khu bán lẻ và khách sạn.

Nếu bạn là nhà đầu tư ưa thích mạo hiểm, mua bất động sản thương mại có thể là khoản đầu tư tuyệt vời. Bạn phải cân nhắc giữa rủi ro với phần thưởng tiềm năng và quyết định xem liệu bất động sản thương mại có là cuộc chơi đáng giá hay không.

Nguồn: Cafeland

The post Tìm kiếm vận may với bất động sản thương mại appeared first on Sống Xanh Sống Khỏe.

Sức tiêu thụ ‘ảm đạm’

Được mở bán từ những tháng giữa năm 2020, dự án Precia là dự án hiếm hoi nằm tại đường Nguyễn Thị Định, quận 2, TP.HCM được đơn vị phát triển dự án là CTCP bất động sản Rio Land mở bán với mức giá hơn 50 triệu/m2. Dự án với quy mô 1 Block cao 23 tầng gồm 333 căn hộ và căn 8 shophouse. Thế nhưng tới nay, lượng tiêu thụ của dự án này vẫn rất thấp và liên tục được chào bán trên thị trường bất động sản những tháng qua.

Cũng tại quận 2, dự án căn hộ Citi Grand do Tập đoàn Kiến Á làm chủ đầu tư, dự án với 2 Block cao 25 và 29 tầng gồm 667 căn hộ chung cư được bán từ Quý I/2020, thế nhưng tới nay phía đơn vị môi giới dự án này cho biết tỷ lệ bán thành công chỉ đạt khoảng 45%.

Một dự án khác cũng đang chật vật bán hàng dù sản phẩm được mở bán từ cuối năm 2019 đó là dự án Westgate do Tập đoàn An Gia làm đơn vị phát triển. Dự án được xây dựng trên diện tích đất hơn 3,1 ha, mật độ xây dựng 39%, có quy mô gồm 4 Block chung cư cao 20 tầng với 2 tầng hầm. Dự án Westgate với tổng số gần 2.000 căn hộ, có diện tích dao động từ 59m2 – 113m2, được thiết kế 2 – 3 phòng ngủ. Và tới nay dự án này vẫn đang được mở bán, theo tìm hiểu của Phóng viên Nhadautu.vn thì hiện vẫn còn hơn 1.000 sản phẩm chưa được bán ra.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của CTCP DKRA Vietnam, Quý III/2020 có tới 6.374 sản phẩm căn hộ chung cư được mở bán nhưng chỉ tiêu thụ được 5.088 sản phẩm. Ở Quý II có 2.425 sản phẩm chung cư mở bán thì tiêu thụ chỉ được 1.765 sản phẩm và Quý I có 1.547 chung cư mở bán nhưng tiêu thụ được 1.146 căn hộ. Lượng tiêu thụ này chỉ bằng 38,2% so với cùng kỳ năm 2019.

Cũng theo báo cáo của DKRA Vietnam thì ở phân khúc nhà phố, biệt thự lượng hàng được tiêu thụ Quý III/2020 chỉ đạt 66%. Cụ thể, Quý III/2020 có 629 sản phẩm được mở bán, nhưng tiêu thụ được 416 sản phẩm. Quý II/2020 có 729 sản phẩm mở bán và tiêu thụ dược 509, thấp nhất là Quý I/2020 với 754 sản phẩm bán ra và tiêu thụ được 359 sản phẩm.

Giá nhà cao là nguyên nhân chính

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển DKRA Vietnam thì giá bán bất động sản sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình dao động từ 10-15% so với thời điểm đầu năm 2020.

Khảo sát thực tế thị trường bất động sản TP.HCM, mức giá đang bị đẩy xa với mức thu nhập cũng như tích lũy của lượng khách hàng chủ đạo có nhu cầu sở hữu nhà ở tại TP.HCM. Cụ thể, ở dự án Westgate giá bán đang giao dịch mức 45 triệu/m2, tuy nhiên vị trí dự án lại quá xa và bất tiện trong di chuyển vào TP.HCM, bên cạnh đó mức giá thực tế đất nền tại khu vực này đang giao dịch chỉ từ 20 đến 30 triệu/m2. Đặc biệt, năm 2019 một dự án mang tên Q7 tại quận 7, gần hơn dự án Westgate nhưng giá bán chỉ 35 triệu/m2.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc CTCP bất động sản Asian Holding cho rằng mức giá nhà tăng quá cao đang là dào cản chính dẫn tới việc khách hàng khó có thể mua nhà tại TP.HCM, chính vì vậy nguồn cung dù thấp nhưng mức tiêu thụ lại giảm.

“Giá nhà tại TP.HCM đang bị chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án cộng nhiều khoản chi vào. Ví dụ như khoản hoa hồng cho nhân viên môi giới bán hàng luôn từ 3% giá trị căn hộ trở lên, tiền làm Maketing, tiền thuế đất, tiền xây dựng, tiền tiện ích… thậm chí là chi phí mua 1 chai nước suối cho khách hàng uống khi tới giao dịch mua sản phẩm nhà cũng được chủ đầu tư tính vào giá nhà cho khách hàng. Điều này tạo ra việc giá nhà tăng cao thời gian qua”, ông Hậu nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng hiện nay lệch pha cung cầu đang tác động lớn tới việc tiêu thụ sản phẩm nhà ở tại TP.HCM. Theo thống kê của HoREA, các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây. Cụ thể năm 2018 giảm 16,4%, năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017. Riêng 6 tháng đầu năm 2020, giảm đến 69,6% so với 6 tháng đầu năm 2017. Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn trong 6 tháng qua cũng giảm đến 78,8% so với cùng kỳ năm 2017.

TP.HCM cũng không có dự án nào được chuyển nhượng trong nửa đầu năm. Nguồn thu tiền sử dụng đất liên tục giảm trong 3 năm gần đây. 8 tháng đầu năm 2020, thành phố chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019.

Người đứng đầu HoREA cho biết điều đáng báo động là sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn. Căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81%. Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng mỗi m2) có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng mỗi m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82%.

Giá nhà khoảng 35 – 40 triệu đồng mỗi m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp tại thị trường TP.HCM. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp (nêu trên) được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường.

“Cơ cấu sản phẩm nhà ở như vậy là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung cầu, phát triển thiếu cân đối, kém bền vững, do thiếu hụt loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, ông Châu nhận xét.

Cũng theo ông Châu, giai đoạn 2016 – 2017, thị trường bất động sản phát triển với tốc độ cao cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Ngược lại, từ năm 2018 đến nay, thị trường giảm rất lớn cả về quy mô, số dự án, số sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và lượng giao dịch.

Chính vì vậy, ông Châu cho rằng trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất, vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã yếu thế lại càng lép vế hơn so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.

Ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng những tháng tiếp theo của năm 2020 và năm 2021 giá bất động sản sẽ còn tiếp tục tăng, lượng hàng tôn kho sẽ tiếp tục tăng vì tác động giá nhà cũng như xu hướng dịch chuyển nhu cầu mua nhà của người dân TP.HCM ra các tỉnh thành lân cận TP.HCM bởi giá nhà tại các tỉnh này đang thấp, dòng sản phẩm cũng đa dạng và phong phú hơn.

Nguồn: Nhà đầu tư

The post Bất động sản TP.HCM sức mua giảm mạnh appeared first on Sống Xanh Sống Khỏe.