Thị trường bất động sản có 5 khó khăn, trong đó có những hạn chế cố hữu, nhưng cũng có 5 xung lực để tạo đà phát triển trong năm nay. 

5 khó khăn

Như nhiều ngành khác, hạn chế, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2021 được các chuyên gia và các công ty bất động sản chỉ ra, chính là diễn biến khó lường của đại dịch Covid-19.

Các doanh nghiệp trong ngành bất động sản vẫn còn gặp cảnh quy trình cấp phép, thẩm định phê duyệt đầu tư xây dựng các dự án còn lâu, phức tạp và nhiều công đoạn.

Thông tư hướng dẫn các vấn đề tồn tại trong lĩnh vực bất động sản chưa được sửa đổi, nên doanh nghiệp gặp hạn chế về tín dụng, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn giá rẻ.

Trong khi đó, chính sách thuế giao dịch liên kết vẫn còn nhiều phức tạp, tạo cảm giác chưa yên tâm cho các nhà đầu tư bất động sản.

Chính sách này dùng để chống chuyển giá chứ không ban hành để chống giao dịch trong thị trường bất động sản. Cuối cùng, thị trường bất động sản lại phải hứng chịu những tác động không mong muốn đó.

Khó khăn cuối cùng là vướng mắc về chính sách condotel. Cho đến nay vẫn chưa có văn bản nào về chính sáchcondotel, officetel, shophouse… dẫn đến vẫn còn có sự khác nhau giữa địa phương này và địa phương khác trong việc quản lý phân khúc bất động sản này.

5 xung lực

Các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản trong khảo sát của VNR mới đây chỉ ra 5 yếu tố tạo xung lực phát triển mạnh nhất cho thị trường bất động sản trong năm nay.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng nút thắt trong chính sách bất động sản sẽ được gỡ bỏ. Cụ thể là sự ra đời, bổ sung của Nghị định số 25, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng, Nghị quyết 164 giúp tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó là Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 8/2/2021 với nội dung quan trọng về việc giải cứu hàng nghìn dự án có đất xen kẹt được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung.

Ngoài ra, giải ngân đầu tư công là chính sách mạnh mẽ nhất trong năm nay, giúp giải quyết nhiều việc đang bị trì hoãn.

Sức chịu đựng và khả năng phục hồi kinh tế là xung lực quan trọng, nền tảng cho sự phát triển của các lĩnh vực trọng yếu, trong đó có bất động sản. Trong khu châu Á Thái Bình Dương, Việt Nam là một trong 3 quốc gia có tăng trưởng dương, cùng với Trung Quốc và NewZealand.

Kinh tế tăng trưởng dương trong bối cảnh dịch bệnh tác động mạnh trên toàn thế giới, Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi trong năm 2021, với mức độ tăng GDP kỳ vọng đạt khoảng 6%. Đây được xem là thách thức với nền kinh tế Việt Nam nhưng có tính khả thi, theo đó thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi khi có những thuận lợi và thời cơ chín muồi.

Dòng vốn ODA chảy vào Việt Nam, trong đó vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới bởi lượng vốn lớn từ các quỹ đầu tư bất động sản mới lập đã sẵn sàng đổ bộ vào Việt Nam.

Cùng với đó là xuất khẩu tăng do hưởng lợi từ các hiệp định thương mại đã ký kết. Hoạt động du lịch sẽ ấm dần và nhiều nhà đầu tư nước ngoài dần được phép vào Việt Nam. Các chính sách kinh tế vĩ mô, vi mô, chính sách tài chính được điều chỉnh linh hoạt… sẽ góp phần thúc đẩy và tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản tăng nhiệt.

Chính sách lãi suất giảm sẽ thúc đẩy hoạt động trong thị trường bất động sản. Lãi suất hạ thấp thời gian qua hỗ trợ rất nhiều cho cả hai phía gồm người mua bất động sản và những nhà kinh doanh, xây dựng bất động sản. Họ được vay tiền của ngân hàng với lãi suất thấp, giảm được chi phí vốn và hỗ trợ được tốt trong vấn đề xây dựng công trình bất động sản.

Nếu các thủ tục rào cản của bất động sản được tháo gỡ, thị trường trở lại mức bình thường và có những điều chỉnh để tạo ra sự phát triển cân bằng hơn cho toàn bộ nền kinh tế. Khi đó, so với kênh đầu tư chứng khoán, thì đầu tư bất động sản ổn định hơn, dù phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn bị dịch bệnh tác động rất mạnh.

Cuối cùng, khả năng kiểm soát dịch bệnh là yếu tố bao trùm để cả nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng bật dậy. Khi Covid-19 xuất hiện, ngoại trừ những địa phương có diễn biến đặc biệt như TP.HCM dù giá nhà và giá đất tăng nhưng sức mua vẫn tốt, thì ở một số địa phương, bao gồm cả Hà Nội, không phải giá nào cũng bán được.

Thế giới đã có vắc xin, nhưng ngay cả Mỹ là nền kinh tế có vắc xin lớn nhất thế giới, vẫn cho rằng dịch bệnh chỉ có thể kiểm soát vào cuối năm 2021 và nền kinh tế của Mỹ có thể trở lại bình thường vào năm 2022. Tại các quốc gia khác, vùng châu Âu cũng như châu Á, tình hình dịch bệnh vẫn rất nghiêm trọng.
________________

Khảo sát của VNR chỉ ra 6 yếu tố giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn do tác động của đại dịch Covid-19 trong năm qua:
– Kịp thời đưa ra các kịch bản ứng phó với tình hình dịch bệnh (100%).
– Xây dựng được uy tín, thương hiệu trên thị trường (72,73%).
– Tiềm lực tài chính lành mạnh (45,45%).
– Rà soát, cắt giảm và sử dụng chi phí hiệu quả (36,36%).
– Phát triển thị trường mới (36,36%).
– Tăng cường chuyển đổi số trong quản lý và bán hàng (27,27%).

Nguồn: Viet Build Forum

The post 5 khó khăn và 5 xung lực của thị trường bất động sản appeared first on Sống Xanh Sống Khỏe.

TP.HCM đã triển khai lập Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060. Đây là cơ sở, bước thực hiện đầu tiên nhằm điều chỉnh tổng thể đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025 đã được phê duyệt năm 2010.

Phạm vi, ranh giới và quy mô

Phạm vi, ranh giới nghiên cứu trực tiếp: bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP.HCM, với diện tích 2.095 km2 và 28,70 km2 khu đô thị lấn biển Cần Giờ.

Phạm vi nghiên cứu gián tiếp: bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP.HCM và các tỉnh xung quanh thuộc vùng TP.HCM (vùng kinh tế trọng điểm phía Nam), gồm: Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tiền Giang; với diện tích khoảng 30.404 km2.

Dự báo phát triển sơ bộ

Quy mô dân số: đến năm 2040 khoảng 13-14 triệu người (tầm nhìn đến năm 2060 là 16 triệu người);

Phân bố dân cư: được nghiên cứu phân bổ hợp lý trong quá trình lập đồ án. Dự kiến khu vực nội thành cũ từ 4,5 – 5,0 triệu người; thành phố Thủ Đức 1,9 triệu người (tầm nhìn đến năm 2060 là 3 triệu người); khu nội thành phát triển từ 2,2 – 2,9 triệu người; khu ngoại thành khoảng 4,2 – 5,6 triệu người (trong đó dân số nông thôn khoảng 0,5 triệu người) – riêng khu đô thị du lịch biển Cần Giờ khoảng 230.000 người.

Quy mô đất đai xây dựng đô thị: đến năm 2040 khoảng 100.000 – 110.000 ha; trong đó: khu nội thành cũ khoảng 14.000 ha; khu nội thành phát triển khoảng 35.000 ha (bao gồm thành phố Thủ Đức) và khu ngoại thành khoảng 50.000 – 60.000 ha.

Yêu cầu về nội dung

Xác định tầm nhìn, mục tiêu phát triển đô thị: Xây dựng tầm nhìn đến năm 2060: “TP.HCM là thành phố đổi mới, sáng tạo, phát triển năng động, tiên phong trong vùng đô thị lớn, trung tâm kinh tế tri thức và giao thương quốc tế của Việt Nam, trung tâm tài chính và dịch vụ của châu Á Thái Bình Dương, là thành phố có chất lượng sống tốt và môi trường làm việc hấp dẫn, có tính đa dạng văn hóa, bảo tồn di sản và cảnh quan sông nước, có hạ tầng đô thị bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu”.

Xác định mục tiêu đến năm 2040: Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kết nối vùng giữa TP.HCM và các địa phương lân cận cũng như kết nối giữa các khu vực khác nhau của TP.HCM; Phát triển không gian đô thị TP.HCM thích ứng biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Phát triển đô thị tích hợp với hệ thống giao thông công cộng (TOD), theo đó định hướng phát triển đô thị mật độ cao, kết hợp các chức năng khác nhau xung quanh các nhà ga giao thông công cộng sức chở lớn; Cân bằng giữa phát triển mở rộng đô thị và tái phát triển các khu đô thị hiện hữu.

Hình thành các hạt nhân của các trung tâm: trung tâm tri thức, trung tâm y tế, văn hóa, giáo dục của vùng đô thị và các hạt nhân của các khu đô thị mới; củng cố cấu trúc đô thị đa cực. Giữ gìn và định hình bản sắc không gian đô thị của Thành phố.

Mỗi người dân được đảm bảo nhu cầu nhà ở và dịch vụ công cộng; phát triển quỹ đất cây xanh trong các khu vực hiện hữu; môi trường không khí đảm bảo sức khỏe; người dân được tiếp cận với thực phẩm sạch giá rẻ với nền nông nghiệp đô thị kỹ thuật cao.

Đảm bảo nguồn cung cấp nước sạch ổn định, đủ lượng nước và đảm bảo chất lượng nước (từ nguồn nước mặt, hạn chế khai thác nước ngầm), tăng tỷ lệ nước sạch được sử dụng từ nguồn nước thay thế như nước mưa.

Xác định hệ thống các chỉ tiêu phát triển đô thị: kế thừa hệ thống các chỉ tiêu theo quy hoạch chung năm 2010 và vận dụng chỉ tiêu mới theo QCVN 01-2019, cụ thể hóa mục tiêu phát triển TP.HCM đến năm 2040 và tầm nhìn đến năm 2060 để dự báo về phát triển kinh tế – xã hội, quy mô dân số, quy mô đất xây dựng đô thị và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Định hướng phát triển không gian: Đề xuất các giải pháp cụ thể về kiểm soát phát triển không gian đô thị, công trình cao tầng, bố trí các không gian công cộng cho dân cư đô thị và khách du lịch; đầu tư hệ thống hạ tầng xã hội theo hướng chất lượng cao và hiện đại.

Đề xuất điều chỉnh mô hình, cấu trúc không gian toàn đô thị, có tính đến liên kết vùng trên cơ sở tầm nhìn, mục tiêu, tính chất đô thị.

Dựa trên quan điểm và mục tiêu phát triển, định hướng phát triển không gian thành phố, nghiên cứu định hướng phát triển kiến trúc – cảnh quan các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang trong khu đô thị cũ, các khu chức năng quan trọng; đặc biệt chú ý việc xây dựng cải tạo, chỉnh trang khu trung tâm hiện hữu theo hướng hiện đại kết hợp giữ gìn các công trình văn hoá, kiến trúc có giá trị; triển khai nghiên cứu thiết kế đô thị tại các khu đô thị quan trọng, làm cơ sở cho công tác quản lý xây dựng đô thị.

Đề xuất điều chỉnh định hướng phát triển không gian đô thị theo hướng phát triển bền vững, tăng diện tích giao thông đường bộ, công viên cây xanh, bảo vệ hệ sinh thái đô thị, lưu ý các khu bảo tồn đa dạng sinh học trong bối cảnh biến đổi khí hậu.

Định hướng phát triển cho các khu vực đô thị: Giải pháp cho khu đô thị hiện hữu: Đề xuất giải pháp tái phát triển, chỉnh trang, bổ sung hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, không gian mở cho đô thị hiện hữu. Đề xuất các chỉ tiêu kiểm soát phát triển cho từng khu vực (như dân số, chiều cao tầng xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất…).

Giải pháp cho các khu vực phát triển mới: Đề xuất ý tưởng, các mục tiêu, định hướng phát triển và mở rộng đô thị, đặc biệt là khu vực phía Đông thành phố (thành phố Thủ Đức – khu đô thị sáng tạo tương tác cao). Xác định vị trí, vai trò các khu vực đô thị, các khu chức năng… trong đó có lưu ý đến việc bảo tồn và phát triển khu vực rừng ngập mặn Cần Giờ. Xác định chỉ tiêu về mật độ dân cư, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, nguyên tắc phát triển đối với các khu chức năng. Xác định các vùng kiến trúc, cảnh quan, các khu vực trung tâm, điểm nhấn trong đô thị và đề xuất nguyên tắc, yêu cầu tổ chức không gian cho các khu vực.

Đề xuất phân khu chức năng và cơ cấu tổ chức không gian TP.HCM:

Khu dân dụng (khu nội thành cũ, khu nội thành phát triển, khu ngoại thành; các khu dân cư nông thôn; các khu cải tạo, chỉnh trang và nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội); trong đó trọng tâm là thành phố Thủ Đức theo mô hình đô thị sáng tạo tương tác cao, khu đô thị – cảng Hiệp Phước, khu đô thị Tây Bắc, khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa, khu đô thị du lịch biển Cần Giờ.

Các cụm, khu công nghiệp: theo hướng di dời các xí nghiệp công nghiệp ô nhiễm ra khỏi khu vực nội thành cũ; hạn chế phát triển công nghiệp trong khu vực nội thành phát triển; sắp xếp công nghiệp theo chuyên ngành và thu hút đầu tư phát triển các ngành công nghiệp sạch, hiện đại, có hàm lượng khoa học cao, giá trị gia tăng lớn, sử dụng ít lao động phổ thông và không gây ô nhiễm môi trường.

Hệ thống các trung tâm tổng hợp, trung tâm chuyên ngành kết hợp phát triển đô thị (văn hoá, đào tạo, nghiên cứu khoa học, y tế, thể dục thể thao, du lịch nghỉ dưỡng…), trung tâm khu đô thị.

Hệ thống các khu công viên cây xanh, mặt nước, không gian mở, đặc biệt là cảnh quan dọc 2 bờ sông Sài Gòn; các điểm và khu cây xanh trong khu vực nội thành cũ dựa trên nguyên tắc khai thác các trục cảnh quan, sông nước và kênh rạch của Thành phố để thực hiện đồng thời các chức năng giao thông thủy, tiêu thoát nước, điều tiết nước và cảnh quan.

Các khu vực bảo tồn, đặc biệt bảo vệ khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thuộc địa bàn huyện Củ Chi, Bình Chánh; cấm và hạn chế xây dựng trong các khu vực vành đai bảo vệ an toàn sân bay, các khu an ninh, quốc phòng; hạn chế phát triển đô thị trong các khu vực nông nghiệp, lâm nghiệp có chức năng kết hợp làm vành đai sinh thái của Thành phố.

Định hướng không gian ngầm: xác định hệ thống công trình ngầm, tổ hợp công trình ngầm đa năng, tiến tới lập quy hoạch định hướng không gian ngầm trong thành phố và đề xuất các yêu cầu quản lý, sử dụng.

Nghiên cứu, đề xuất các khu vực tạo điểm nhấn kiến trúc (về chiều cao và đường chân trời, về các khu vực kiến trúc đặc trưng) để tạo bản sắc riêng cho TPHCM. Đề xuất các quy định quản lý, hướng dẫn kiểm soát phát triển, làm cơ sở xây dựng quy chế quản lý kiến trúc trên địa bàn thành phố phù hợp theo từng giai đoạn, từng bước xây dựng hình ảnh đặc trưng cho quy hoạch kiến trúc đô thị TP.HCM.

Nguồn: Viet Build Forum

The post Có gì trong quy hoạch chung TP.HCM đến 2040, tầm nhìn đến 2060? appeared first on Sống Xanh Sống Khỏe.

Nguồn cung căn hộ, nhà phố, biệt thự tăng nhưng không nhiều

Theo dự báo từ DKRA Vietnam, trong năm 2021, đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu. Nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm nay có thể phục hồi và tăng so với năm 2020, tập trung chủ yếu ở các địa phương như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Ở phân khúc căn hộ, căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Khu Đông và khu Nam của TP.HCM tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn về nguồn cung mới. Nguồn cung căn hộ mới cũng tăng mạnh ở hầu hết các địa phương. Sức cầu tăng so với năm 2020, tuy nhiên rất khó sôi động như năm 2019.

Khu Đông và khu Nam của TP.HCM cũng chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự toàn thành. Trong khi đó, Đồng Nai có thể tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới.

Nguồn cung mới và sức cầu ở phân khúc nhà phố, biệt thự được dự báo hồi phục tích cực và có sự tăng nhẹ so với năm 2020. Nhà phố, biệt thự khoảng 10 tỷ đồng/căn, ở những dự án nằm trong khu đô thị lớn, được quy hoạch bài bản, chủ đầu tư uy tín, sẽ được ưu tiên lựa chọn.

Ở mảng bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel và biệt thự biển có thể tăng so với năm 2020, tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tuy vậy, sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức thấp, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để thay đổi đột biến. Nhưng mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (integrated resort) tiếp tục nhận được nhiều quan tâm. Đặc biệt, khách hàng tin tưởng vào thương hiệu quản lý vận hành quốc tế hơn những chương trình cam kết lợi nhuận.

Cần nhiều trợ lực

Để vượt qua khó khăn và bước vào giai đoạn phát triển mới, thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2021 cần nhiều lực đẩy giúp phục hồi và tăng tốc trở lại.

Một trong những yếu tố lạc quan là diễn biến kinh tế vĩ mô và công tác kiểm soát dịch bệnh rất tốt của Việt Nam. Theo Tổng cục Thống kê, tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2020 ước tính tăng 2,91% so với năm 2019 dù năm qua có nhiều biến động.

Ngân hàng Thế giới (World Bank) cũng dự báo kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng khoảng 6,8% trong năm 2021 – mức tăng trưởng thuộc hàng đầu thế giới. Điều này mang đến triển vọng, cơ hội và nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản chuyển mình.

Bên cạnh đó, các chính sách pháp lý chính thức có hiệu lực trong năm 2021 như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Thông tư 21/2019/TT-BXD, Nghị định 148/2020/NĐ-CP,… sẽ giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn. Đặc biệt, việc thành lập thành phố Thủ Đức và chủ trương đẩy mạnh triển khai nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm trong năm 2021 cũng là lợi thế thúc đẩy thị trường bứt phá.

Những giải pháp kích hoạt

Trên nền tảng các tiền đề hiện hữu như trên, DKRA Vietnam cho rằng cần có thêm những giải pháp kích hoạt lực đẩy thị trường bất động sản năm 2021.

– Chính sách pháp lý: hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường. Các quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường.

– Hạ tầng giao thông: đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng giao thông sớm đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, quy hoạch thành phố Thủ Đức cần được Nhà nước ban hành hướng dẫn cụ thể hơn để doanh nghiệp và người dân chủ động có chiến lược phát triển phù hợp.

– Vai trò của doanh nghiệp bất động sản: doanh nghiệp nên đa dạng hóa kênh tiếp cận nguồn vốn mới từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư ngoại,… để nâng cao năng lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào kênh huy động vốn từ khách hàng.

Đồng thời, chủ đầu tư phải chú trọng đầu tư cảnh quan, tiện ích dự án, đảm bảo chất lượng công trình và áp dụng linh hoạt các chính sách bán hàng,… nhằm tạo lợi thế cạnh tranh và thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong các mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Quan trọng hơn hết, các doanh nghiệp cần nghiêm túc tuân thủ quy định của pháp luật, tránh những sai phạm gây bất ổn cho thị trường và xã hội.

– Phát triển bất động sản xanh, bền vững: đây là xu thế tất yếu cho thị trường và các doanh nghiệp. Trong dài hạn, dự án đáp ứng các tiêu chí xanh và bền vững sẽ mang lại nhiều giá trị cho người mua, chủ đầu tư và cả cộng đồng. Do đó, bất động sản xanh và bền vững nên được các chủ đầu tư chú trọng hướng tới trong tương lai gần.

Nguồn: Viet Build Forum

The post Hiến kế giải pháp kích hoạt thị trường bất động sản 2021 appeared first on Sống Xanh Sống Khỏe.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam đưa ra nhiều nhận định đáng chú ý về thị trường bất động sản năm 2021.

Đừng bán những bất động sản có nguồn thu đều đặn

Năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài, những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục. Các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi. Vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1-2 năm. Họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính, đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023.

Điểm tích cực là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các bất động sản này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy. Đối với các nhà đầu tư, các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố, là những bất động sản có nguồn thu đều.

Mặc dù biên độ lợi nhuận của họ có thể không cao, chỉ ở mức 6-7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Việt Nam đang có lợi thế trong ngắn hạn

Đối với các tài sản tạo ra dòng tiền, các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6-7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng. Theo tôi, đây sẽ là cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường, do dịch bệnh sẽ không thể kéo dài.

Nhìn lại trong quá khứ, các dịch bệnh có thể gây thiệt hại rất lớn về mọi mặt, con người, vật chất, nhưng chỉ kéo dài trong khoảng 2-3 năm là tối đa. Vì thế giới luôn có những biện pháp phòng chống như vắcxin phòng bệnh,… Một số quốc gia trên thế giới đã áp dụng tiêm vắcxin phòng chống dịch cho người dân. Việt Nam cũng đã thử nghiệm vắcxin lâm sàn trên 60 người và không có bất kỳ triệu chứng nào xuất hiện sau 72h.

Đây là điểm tích cực khi Việt Nam đã khống chế dịch bệnh bằng nguồn lực của mình, ngay khi cả thế giới đang còn gặp khó khăn trong việc phòng chống dịch bệnh. Mặc dù việc phòng chống triệt để như tiêm ngừa vắcxin đại trà còn gặp khó khăn trong việc đảm bảo đủ số lượng đáp ứng cho người dân Việt Nam, nhưng đây vẫn là nơi an toàn nhất ở thời điểm này.

Các chuyên gia hiện đang công tác tại Việt Nam cảm thấy rất may mắn thay vì các nước trên thế giới đang phải chống chọi lại với dịch bệnh, đặc biệt là Anh và 40 quốc gia phải cấm di chuyển giữa các nước. Trong ngắn hạn, chúng ta đã có những lợi thế cả về mặt tinh thần, con người, về thị trường, trong nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.

Xem khó khăn là điểm tạo tiền đề

Thay vì bi quan, tôi có lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản là hãy xem những khó khăn trước mắt như một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là vấn đề quá lớn.

Nhưng đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã hoạt động được 5-7 năm, vì vậy đã có được dòng tiền tích lũy.

Bất động sản công nghiệp cũng là một điểm nóng của thị trường. Nhưng các nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì hiện tại Chính phủ Việt Nam đang kiểm soát rất chặt chẽ các chuyến bay quốc tế. Đây là thời điểm để tìm hướng đi tốt nhất cho 1-2 năm tới. Chính phủ và các nhà đầu tư công nghiệp cần phải cấu trúc lại những sản phẩm, giải pháp cũng như dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng để hoàn hiện mình.

Vì khi thị trường hồi phục, tình hình chung của thế giới biến chuyển tốt hơn, thì các chủ đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp đã hoàn toàn có thể sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng,… để thu hút đầu tư.

Đồng thời, đây cũng là cơ hội để nhìn lại bất động sản công nghiệp trong 1-2 năm qua. Cần có những bài toán cụ thể hơn, giải pháp đồng bộ hơn về cung ứng, cơ sở hạ tầng, kho vận để bất động sản công nghiệp trở nên nóng hơn nữa. Đó là bài toán mà các nhà đầu tư cũng như chính quyền các địa phương Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cần xem lại để có thể sẵn sàng khi thị trường hồi phục.

Cần những đột phá

Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13 này, tôi nghĩ rằng những thành viên mới trong Chính phủ sẽ đẩy một làn gió mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội, hai đầu tàu kinh tế của Việt Nam.

Chúng ta cần những đột phá và chắc chắn rằng những người đắc cử nhiệm kỳ này sẽ thể hiện vai trò trong việc giải quyết những khó khăn hiện nay, đặc biệt là ở TP.HCM. Vừa qua, chúng ta đã có những đột phá như thành phố trong thành phố ở TP.HCM, còn ở Hà Nội có những chính sách về cơ sở hạ tầng và giao thông.

Về chính sách tài khóa, tiền tệ, tôi nghĩ rằng trong 10 năm qua, chúng ta đã làm rất tốt từ năm 2011. Lãi suất điều đình từ 12% lên 20%, khu vực tín dụng bất động sản từ 20% đến 35%, lãi suất ngân hàng hiện cũng được kiểm soát rất tốt.

Bên cạnh đó, các chỉ số như tỷ giá hối đoái cũng cần được quan tâm. Tuy nó không tác động lớn đến lĩnh vực bất động sản, nhưng ở các ngành nghề sản xuất và dịch vụ, kinh doanh, chỉ số này sẽ ảnh hưởng đến các vấn đề về đầu tư.

Về mặt điều hành, chúng ta đã đưa ra các chính sách tốt về tài khóa, tiền tệ. Vấn đề còn lại chính là thực thi các dự án về sản xuất dịch vụ công nghiệp. Bất động sản là nhóm ngành lớn liên quan rất nhiều đến các ngành còn lại nên chúng ta cần xử lý thỏa đáng các vấn đề về pháp lý.

TS Sử Ngọc Khương

______________________

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương đưa ra lời khuyên về chiến lược để các đơn vị tham gia lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả kinh doanh trong năm 2021. Ông Khương cho rằng tùy theo loại hình bất động sản, sẽ có chiến lược khác nhau.

Đối với doanh nghiệp bất động sản nhà ở, mục tiêu năm 2021 là tạo ra sản phẩm, vì nếu không có sản phẩm  sẽ không có nguồn thu. Đối với bất động sản thương mại, văn phòng, các doanh nghiệp cần cân đối lại khách hàng mục tiêu, cân đối doanh thu và chi phí. Văn phòng cho thuê bị bỏ trống thì nên cân đối lại nguồn thu ngắn hạn và dài hạn để có thể tồn tại qua giai đoạn khó khăn.

Đối với bất động sản công nghiệp, cần có tầm nhìn vĩ mô. Thương chiến Mỹ – Trung, các hiệp định của châu Âu, có tác động rất lớn đến lĩnh vực bất động sản. Đối với nhóm đầu tư cá nhân, tùy theo kỳ vọng từ 1-2 năm có lời, với bối cảnh hiện nay, nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nguồn: Viet Build Forum

The post Mong chờ gì ở thị trường bất động sản năm 2021? appeared first on Sống Xanh Sống Khỏe.