Giữa bối cảnh khó khăn chung, nhiều thương vụ M&A (mua bán – sáp nhập) bất động sản đã diễn ra công khai hoặc âm thầm, góp phần giúp lĩnh vực này “cựa quậy” để chờ ngày trở lại.

Chuyển động ngầm M&A

Danh Việt Group (DVG) mới đây công bố thông tin đã mua lại thành công 100% cổ phần Công ty Cổ phần Phú Gia Khiêm Land. Theo đó, DVG trở thành chủ sở hữu quỹ đất vàng gần 7.000 m2 nằm trên mặt tiền đường huyết mạch DT 743 của thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Giá trị thương vụ không được tiết lộ, song có thể hình dung qua mức vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng cho dự án căn hộ Icon Plaza sẽ xây dựng tại đây. Trước đó DVG từng âm thầm mua lại một dự án khác cũng tại Thuận An, triển khai thành khu căn hộ Icon Central.

LDG Group mua thành công dự án khu căn hộ cao cấp Sông Đà Riverside tại quận Thủ Đức, TP.HCM, từ Công ty cổ phần Đầu tư Quốc Cường Gia Lai, đổi tên thành khu căn hộ cao cấp LDG River, tổng vốn đầu tư 4.153 tỷ đồng.

Novaland vừa thâu tóm khu đất hơn 31 ha tại đảo Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Trước đó, Novaland đã mua lại dự án khu đô thị tại đảo Đại Phước quy mô 45 ha từ Tập đoàn Nam Long.

Phát Đạt nhận chuyển nhượng 99% phần vốn góp tại Công ty cổ phần Bến Thành – Long Hải, để sở hữu dự án Wyndham Tropicana Long Hải 12,64 ha và Khu du lịch Bến Thành – Long Hải 12,5 ha, ở huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu.

Tập đoàn Hưng Thịnh mua dự án hơn 1.000 ha tại Nhơn Hội, tỉnh Bình Định, triển khai thành khu phức hợp nhà ở, biệt thự, khách sạn du lịch và nghỉ dưỡng. Mới đây, Hưng Thịnh mua lại quỹ đất hàng nghìn ha tại Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng.

6 dự án bị một tập đoàn thâu tóm

Đáng chú ý nhất là Tập đoàn Danh Khôi thâu tóm đến 6 dự án. Cụ thể, Danh Khôi mua lại 17 block căn hộ cao tầng ven biển thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, tổng diện tích gần 85.000 m2, tổng vốn đầu tư 25.000 tỷ đồng; mua lại 3 lô đất hơn 11.000 m2 thuộc khu dân cư Cồn Tân Lập, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa để đầu tư 5.000 tỷ đồng làm dự án.

Tập đoàn Danh Khôi còn mua lại 100% nguồn vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để trở thành chủ đầu tư dự án khu căn hộ cao cấp Hiyori Garden Tower, Đà Nẵng, đổi thành The Royal – Boutique & Condo Da Nang (The Royal) có diện tích hơn 3.000 m2.

Tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, tập đoàn này mua lại 2 dự án: Aria Vũng Tàu, trên đường 3/2, thành phố Vũng Tàu, gồm 4 block căn hộ du lịch cao tầng, gồm 1.190 căn hộ và 36 căn biệt thự biển, tổng diện tích 76.900 m2, tổng vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng; quỹ đất khu cao tầng tổng diện tích 7.788 m2 thuộc dự án Barya Citi trên đường Nguyễn Văn Cừ nối dài, gồm 2 block cao 20 tầng, 787 căn hộ, vốn đầu tư 1.056 tỷ đồng.

M&A không chỉ chốt xong là hết

M&A là giải pháp giúp doanh nghiệp giảm thiểu thủ tục pháp lý, đền bù giải tỏa mặt bằng, nhanh chóng có được quỹ đất sạch nhằm thực hiện dự án. Tuy nhiên, để thực hiện thành công thương vụ M&A trong bối cảnh khó khăn chung không phải đơn vị nào cũng làm được, kể cả các “ông lớn”.

Tại Diễn đàn M&A tổ chức chiều ngày 24/11, ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG Việt Nam và Campuchia, đưa ra nhận định, vấn đề đáng chú ý hiện nay trong các thương vụ M&A là việc không ít doanh nghiệp Việt Nam đưa ra giá khá cao khi bán, không đúng với giá trị thực của doanh nghiệp.

Theo ông Warrick Cleine, cần định giá sát hơn với giá trị doanh nghiệp để đi đến kết quả tốt hơn trong giao dịch M&A. Bởi quá trình M&A còn kéo dài sau đó, liên quan đến sự duy trì sự phát triển của doanh nghiệp trong tương lai, chứ không chỉ chốt xong thương vụ M&A là hết.

Bên cạnh đó, quá trình gặp gỡ, tư vấn, thuyết phục của các bên mất nhiều thời gian, công sức và chi phí. Các thủ tục pháp lý phức tạp càng làm cho quá trình thương thảo kéo dài hơn. Thủ tục về hợp tác đầu tư phải thông qua nhiều cấp để tới Trung ương, nhanh nhất phải 12-18 tháng mới hoàn tất. Để các thương vụ M&A thành công, các bộ, ngành liên quan cần phải hỗ trợ nhiều.

Các đơn vị bước vào cuộc chơi M&A buộc phải có nguồn tài chính mạnh, chiến lược phát triển dài hạn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chững lại, người mạnh hầu bao có cơ hội săn lùng dự án, còn người đang khó khăn có điều kiện giải tỏa gánh nặng tài chính. Dù thị trường địa ốc tiếp tục ảm đạm kéo dài hay khởi sắc trở lại, hoạt động M&A vẫn diễn ra thường xuyên, vì đó là một phần của cuộc chơi khốc liệt.

Nguồn: Viet Build Forum

The post Địa ốc ảm đạm hay khởi sắc, các thương vụ M&A vẫn diễn ra khốc liệt appeared first on Sống Xanh Sống Khỏe.

Tập đoàn chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) vừa công bố một số thông tin đáng chú ý về M&A (mua bán và sáp nhập) bất động sản.

Doanh nghiệp thiếu vốn

Theo đó, M&A bất động sản đến hết quý III có sự chững lại về số lượng. Hiện có một số thương vụ gọi vốn từ nước ngoài vẫn đang trong giai đoạn đàm phán, rà soát pháp lý. Dù chưa chốt kết quả, đây vẫn là dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển của Việt Nam có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, vì tiềm năng tăng trưởng, hiệu suất sinh lợi cao.

Chi phí sử dụng vốn của các chủ đầu tư Việt Nam có xu hướng gia tăng, nhằm bù đắp phần rủi ro trong bối cảnh Covid-19 đang tác động đến nền kinh tế. Nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng thương mại. Dù lãi suất giảm, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản không thỏa mãn được các điều kiện vay.

Thay vào đó, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn qua phát hành trái phiếu với lãi suất dao động 7.9 – 13%, bình quân 10.5%, kỳ hạn 3-5 năm. Tuy nhiên, với doanh nghiệp bất động sản đưa ra mức lãi suất 13% (chưa bao gồm chi phí thu xếp vốn) cao gấp đôi so với ngân hàng thương mại (5.3 – 6.0%, kỳ hạn một năm), đó là áp lực lớn trong việc khai thác hiệu quả đòn bẩy tài chính nợ này.

Do đó, doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục kênh truyền thống của thị trường vốn thông qua hoạt động M&A. Nhà đầu tư tìm thấy được nhiều kênh đầu tư hơn, chẳng hạn tham gia đấu giá trực tiếp. UBND TP.HCM vừa chấp thuận cho Sở Tài nguyên và Môi trường triển khai thực hiện đấu giá 9 lô đất thuộc khu chức năng số 1 tại Thủ Thiêm. Trước đó, vào tháng 5, UBND TP cũng chấp thuận đề xuất phương án đấu giá khu đất tái định cư 38,4 ha nằm trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Một hình thức khác là mua tài sản thông qua công ty quản lý tài sản (VAMC) hoặc ngân hàng thương mại đang nhận thế chấp tài sản và đang nằm trong danh mục nợ xấu của ngân hàng. Ví dụ, khoản nợ hơn 4.000 tỷ đồng tại dự án Kenton Node đang được ngân hàng BIDV chào bán đấu giá.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao, Thị trường vốn Việt Nam, JLL, cho rằng những kênh đầu tư này không phải xa lạ với các nhà đầu tư, tuy nhiên, do những năm trước đây vẫn còn thiếu minh bạch thông tin, thiếu hành lang pháp lý nên rất ít tài sản giao dịch thành công. “Chúng tôi thấy vẫn còn nhiều khó khăn chủ quan lẫn khách quan. Cần cải thiện nhiều hơn tính minh bạch, công khai danh mục tài sản bao gồm những tài sản tốt, hiệu quả đầu tư cao. Ngân hàng cần hỗ trợ mạnh hơn nữa, nhà đầu tư cần linh hoạt hơn nữa, mới có nhiều giao dịch trong thời gian tới”, bà Khanh nói.

Thanh khoản thấp

Bất động sản công nghiệp đang có sức hút lớn nhất hiện nay khi Việt Nam dần trở thành trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Pegatron, đối tác sản xuất có trụ sở ở Đài Loan của các tên tuổi như Microsoft, Apple, Sony, có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD xây dựng tổ hợp sản xuất tại khu công nghiệp Nam Đình Vũ, Hải Phòng.

Bên cạnh các nhà đầu tư công nghiệp như BWI, Logos, Mapletree, Boustead, có một số nhà đầu tư Nhật Bản đang quan tâm đến phân khúc bất động sản tiềm năng này. Nhu cầu tìm kiếm dự án quy mô hàng trăm ha để phát triển khu công nghiệp tổng thể từ các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng tăng.

Mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư là việc tìm được quỹ đất lớn phù hợp để phát triển nhà kho và xưởng xây sẵn cho thuê. Giá bất động sản công nghiệp tăng trong khi vẫn phải đảm bảo khoản đầu tư đạt lợi nhuận nhất định. Đó còn là sự cạnh tranh ngày càng tăng từ các nhà đầu tư mới và hiện hữu.

Số lượng giao dịch M&A trong phân khúc nhà ở có phần chững lại trong năm nay, do tác động của Covid-19, việc rà soát pháp lý kéo dài nhiều năm và việc kiểm soát chất lượng tín dụng vào bất động sản.

Một trong những thương vụ đáng chú ý công bố đầu năm là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation (40%), Nomura Real Estate Development (40%) và Vingroup (20%) cùng phát triển phân khu 10.000 căn hộ tại Vinhomes Grand Park, quận 9, TP.HCM.

Giao dịch nổi bật khác là khoản đầu tư 650 triệu USD của nhóm nhà đầu tư do KKR dẫn dắt đổ vào Vinhomes. Ngoài ra, còn có sự hợp tác giữa Swire Properties với City Garden JSC cùng phát triển dự án khu dân cư cao cấp The River ở Thủ Thiêm, TP.HCM.

Ở phân khúc văn phòng, dù giá thuê ổn định và công suất thuê vẫn cao nhưng nhu cầu thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng có phần chững lại. Phân khúc bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề khi các trung tâm mua sắm gặp khó khăn trong việc duy trì lượng khách hàng.

JLL cho biết, nhu cầu mua tài sản đang hoạt động vẫn còn cao đối với các nhà đầu tư cốt lõi (core investor) có chiến lược nắm giữ tài sản dài hạn và rất am hiểu thị trường và cấu trúc giao dịch tại Việt Nam. Các nhà đầu tư giá trị gia tăng (value add investor) vẫn đang tích cực tìm kiếm các cơ hội có mức giá giảm đáng kể để tạo ra lợi suất cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu bất ổn, các nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc định giá tài sản, tăng kỳ vọng tỷ suất sinh lời. Điều này thường dẫn đến chênh lệch giá kỳ vọng giữa người bán và người mua.

Doanh nghiệp bất động sản hiện nay gặp khó về tính thanh khoản của thị trường. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng thận trọng hơn trong việc rót vốn. Mua bán và sáp nhập không phải là cách duy nhất để phát triển doanh nghiệp, vì có nhiều lựa chọn thay thế khác để khai thác các nguồn vốn lớn hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn cần chủ động để sẵn sàng tham gia vào thị trường vốn đầy tiềm năng này lẫn thách thức này.

Nguồn: Viet Build Forum

The post Mua bán-sáp nhập là phương án tốt cho doanh nghiệp bất động sản? appeared first on Sống Xanh Sống Khỏe.