Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có nhiều đề xuất lên Thủ tướng Chính phủ, UBND TP.HCM xem xét các giải pháp tháo gỡ ách tắc, vướng mắc để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Đáng chú ý, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét, chỉ đạo để có thể tháo gỡ ngay ách tắc về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư không thể xác định được mình là… chủ đầu tư

HoREA cho rằng, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 26/3/2021 và Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 1/4/2021, đã làm ách tắc việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo HoREA, nếu không sớm được xử lý, sẽ làm giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở, làm chậm đà phục hồi của thị trường bất động sản, tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư đã có sẵn dự án độc chiếm thị trường.

Việc giảm nguồn cung nhà ở còn làm cho giá nhà tiếp tục tăng theo quy luật cung – cầu (cung giảm – cầu tăng), làm cho người có nhu cầu thực ngày càng khó tạo lập nhà ở do giá nhà tăng và thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, tiềm ẩn bất ổn về an sinh xã hội về nhà ở, đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Ách tắc thứ nhất, theo HoREA là tất cả các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở”, hoặc “có đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, sau khi đã có “văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, thì đều không thể thực hiện được thủ tục xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Điều này là do Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”.

Ách tắc thứ hai, theo HoREA, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã loại bỏ tất cả các dự án nhà ở thương mại có “các loại đất khác (không phải đất ở)”, dù phù hợp với quy hoạch và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Trong lúc nhà đầu tư phải bỏ ra chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng theo đúng quy định pháp luật, nhưng lại không được công nhận là chủ đầu tư. Vậy, cơ quan nào phải chịu trách nhiệm về những thiệt hại của nhà đầu tư, do không được công nhận là chủ đầu tư nên không thể hoàn thành các thủ tục đầu tư tiếp theo và vì vậy không thể triển khai thực hiện dự án, dẫn đến doanh nghiệp bị chôn vốn, thậm chí có nguy cơ bị phá sản?”, HoREA đặt vấn đề.

Giải pháp: chỉ cần có quyền sử dụng đất ở hợp pháp

HoREA đề nghị để “chữa cháy”, trước mắt bổ sung thêm cụm từ “bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở)” vào cuối Điểm b Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP).

Điều này nhằm để phạm vi điều chỉnh của Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP phủ kín các đối tượng, bao gồm các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở)”, để đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020. Điều này còn giúp không phát sinh ách tắc, vướng mắc trong công tác thực thi pháp luật, áp dụng pháp luật.

“Về lâu dài, cần xem xét xây dựng lại Luật Nhà ở (mới) trong năm 2021”, HoREA đề đạt.

Tổ chức này đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung đoạn mở đầu của Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, về xác định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, theo hướng thực hiện đúng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.

Dù Nghị định số 30/2021/NĐ-CP mới vừa được ban hành, nhưng do các ách tắc, xung đột pháp luật nêu trên, HoREA “khẩn thiết đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét lại và chỉ đạo sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP)”.

Theo đó, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở); Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Ngoài ra, nhà đầu tư có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định với chấp thuận nhà đầu tư thì nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Nguồn: Viet Build Forum