TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam đưa ra nhiều nhận định đáng chú ý về thị trường bất động sản năm 2021.

Đừng bán những bất động sản có nguồn thu đều đặn

Năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài, những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục. Các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi. Vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1-2 năm. Họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính, đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023.

Điểm tích cực là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các bất động sản này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy. Đối với các nhà đầu tư, các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố, là những bất động sản có nguồn thu đều.

Mặc dù biên độ lợi nhuận của họ có thể không cao, chỉ ở mức 6-7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Việt Nam đang có lợi thế trong ngắn hạn

Đối với các tài sản tạo ra dòng tiền, các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6-7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng. Theo tôi, đây sẽ là cơ hội cho những nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường, do dịch bệnh sẽ không thể kéo dài.

Nhìn lại trong quá khứ, các dịch bệnh có thể gây thiệt hại rất lớn về mọi mặt, con người, vật chất, nhưng chỉ kéo dài trong khoảng 2-3 năm là tối đa. Vì thế giới luôn có những biện pháp phòng chống như vắcxin phòng bệnh,… Một số quốc gia trên thế giới đã áp dụng tiêm vắcxin phòng chống dịch cho người dân. Việt Nam cũng đã thử nghiệm vắcxin lâm sàn trên 60 người và không có bất kỳ triệu chứng nào xuất hiện sau 72h.

Đây là điểm tích cực khi Việt Nam đã khống chế dịch bệnh bằng nguồn lực của mình, ngay khi cả thế giới đang còn gặp khó khăn trong việc phòng chống dịch bệnh. Mặc dù việc phòng chống triệt để như tiêm ngừa vắcxin đại trà còn gặp khó khăn trong việc đảm bảo đủ số lượng đáp ứng cho người dân Việt Nam, nhưng đây vẫn là nơi an toàn nhất ở thời điểm này.

Các chuyên gia hiện đang công tác tại Việt Nam cảm thấy rất may mắn thay vì các nước trên thế giới đang phải chống chọi lại với dịch bệnh, đặc biệt là Anh và 40 quốc gia phải cấm di chuyển giữa các nước. Trong ngắn hạn, chúng ta đã có những lợi thế cả về mặt tinh thần, con người, về thị trường, trong nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.

Xem khó khăn là điểm tạo tiền đề

Thay vì bi quan, tôi có lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản là hãy xem những khó khăn trước mắt như một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là vấn đề quá lớn.

Nhưng đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã hoạt động được 5-7 năm, vì vậy đã có được dòng tiền tích lũy.

Bất động sản công nghiệp cũng là một điểm nóng của thị trường. Nhưng các nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì hiện tại Chính phủ Việt Nam đang kiểm soát rất chặt chẽ các chuyến bay quốc tế. Đây là thời điểm để tìm hướng đi tốt nhất cho 1-2 năm tới. Chính phủ và các nhà đầu tư công nghiệp cần phải cấu trúc lại những sản phẩm, giải pháp cũng như dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng để hoàn hiện mình.

Vì khi thị trường hồi phục, tình hình chung của thế giới biến chuyển tốt hơn, thì các chủ đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp đã hoàn toàn có thể sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng,… để thu hút đầu tư.

Đồng thời, đây cũng là cơ hội để nhìn lại bất động sản công nghiệp trong 1-2 năm qua. Cần có những bài toán cụ thể hơn, giải pháp đồng bộ hơn về cung ứng, cơ sở hạ tầng, kho vận để bất động sản công nghiệp trở nên nóng hơn nữa. Đó là bài toán mà các nhà đầu tư cũng như chính quyền các địa phương Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cần xem lại để có thể sẵn sàng khi thị trường hồi phục.

Cần những đột phá

Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13 này, tôi nghĩ rằng những thành viên mới trong Chính phủ sẽ đẩy một làn gió mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội, hai đầu tàu kinh tế của Việt Nam.

Chúng ta cần những đột phá và chắc chắn rằng những người đắc cử nhiệm kỳ này sẽ thể hiện vai trò trong việc giải quyết những khó khăn hiện nay, đặc biệt là ở TP.HCM. Vừa qua, chúng ta đã có những đột phá như thành phố trong thành phố ở TP.HCM, còn ở Hà Nội có những chính sách về cơ sở hạ tầng và giao thông.

Về chính sách tài khóa, tiền tệ, tôi nghĩ rằng trong 10 năm qua, chúng ta đã làm rất tốt từ năm 2011. Lãi suất điều đình từ 12% lên 20%, khu vực tín dụng bất động sản từ 20% đến 35%, lãi suất ngân hàng hiện cũng được kiểm soát rất tốt.

Bên cạnh đó, các chỉ số như tỷ giá hối đoái cũng cần được quan tâm. Tuy nó không tác động lớn đến lĩnh vực bất động sản, nhưng ở các ngành nghề sản xuất và dịch vụ, kinh doanh, chỉ số này sẽ ảnh hưởng đến các vấn đề về đầu tư.

Về mặt điều hành, chúng ta đã đưa ra các chính sách tốt về tài khóa, tiền tệ. Vấn đề còn lại chính là thực thi các dự án về sản xuất dịch vụ công nghiệp. Bất động sản là nhóm ngành lớn liên quan rất nhiều đến các ngành còn lại nên chúng ta cần xử lý thỏa đáng các vấn đề về pháp lý.

TS Sử Ngọc Khương

______________________

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương đưa ra lời khuyên về chiến lược để các đơn vị tham gia lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả kinh doanh trong năm 2021. Ông Khương cho rằng tùy theo loại hình bất động sản, sẽ có chiến lược khác nhau.

Đối với doanh nghiệp bất động sản nhà ở, mục tiêu năm 2021 là tạo ra sản phẩm, vì nếu không có sản phẩm  sẽ không có nguồn thu. Đối với bất động sản thương mại, văn phòng, các doanh nghiệp cần cân đối lại khách hàng mục tiêu, cân đối doanh thu và chi phí. Văn phòng cho thuê bị bỏ trống thì nên cân đối lại nguồn thu ngắn hạn và dài hạn để có thể tồn tại qua giai đoạn khó khăn.

Đối với bất động sản công nghiệp, cần có tầm nhìn vĩ mô. Thương chiến Mỹ – Trung, các hiệp định của châu Âu, có tác động rất lớn đến lĩnh vực bất động sản. Đối với nhóm đầu tư cá nhân, tùy theo kỳ vọng từ 1-2 năm có lời, với bối cảnh hiện nay, nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nguồn: Viet Build Forum